各位到访招商序售楼处的朋友，大家好！我是置业顾问刘宇，从事上海宝山片区房产销售已有 5 年，见证过淞南板块从 “刚需洼地” 到 “改善热土” 的转变。今天很荣幸能以专业视角，带大家全面解读咱们招商序 —— 这个自入市以来就持续热销的外环内标杆项目。很多客户初次到访时都会说 “早听说这盘卖得好，今天一看才知名不虚传”，但真正的 “好” 从不是单一亮点的堆砌，而是区位、品质、户型、配套的综合实力呈现。
接下来，我会从区域价值、项目品质、户型设计、生活配套、性价比五大核心维度，结合市场数据与专业标准，为大家做一次客观、全面的测评，帮大家看清这个项目到底 “值不值”。
买房先看区位，这是房产行业的 “铁律”。招商序能持续热销，首先得益于其不可复制的地理位置 ——宝山淞南板块核心，外环内（长江西路与逸仙路交汇处），这个位置的最大优势的是 “近”：近市区、近地铁、近产业，完全契合 “刚需通勤、改善宜居” 的需求。
交通是 “通勤族” 的第一需求，而招商序的交通优势堪称 “满分”。项目距离地铁 18 号线 米（实测步行时间约 2 分钟），这条线路是上海北部的 “黄金通勤线”，目前已进入通车倒计时（预计 2025 年底正式运营），通车后将直接串联杨浦、浦东、宝山三大区域，通勤效率肉眼可见：
往杨浦方向：5 站直达复旦大学（邯郸路校区），约 15 分钟；7 站到五角场商圈（江湾体育场站），约 20 分钟，完全覆盖杨浦的高校、商圈、产业区（如五角场科创园）；
换乘便利性：2 站可到殷高路站换乘 3 号线 号线 分钟）、中山公园（约 40 分钟），还能通过 3 号线 号线，轻松抵达人民广场、陆家嘴等核心区；
自驾配套：项目紧邻长江西路、逸仙路高架两大主干道，自驾到杨浦万达约 20 分钟（走逸仙路高架→邯郸路），到静安寺约 30 分钟（走南北高架），到浦东张江约 45 分钟（走五洲大道→华夏高架），完全满足 “市区通勤 + 跨区出行” 的需求。
可能有客户会问：“现在 18 号线还没通，临时通勤怎么办？” 其实目前项目周边的公交配套已很成熟，159 路、726 路、849 路等多条公交直达 3 号线 分钟车程），临时过渡完全没问题，等地铁通车后，交通优势还会再上一个台阶。
很多人对宝山的印象还停留在 “工业区”，但淞南板块早已转型为 “宜居板块”。从规划来看，淞南是宝山 “十四五” 重点打造的 “北部宜居新城” 核心区，周边已形成 “低密居住区 + 成熟生活区 + 产业园区” 的布局：
居住区：项目周边 3 公里内以次新房和成熟社区为主（如淞南八村、嘉骏花苑），居住氛围浓厚，且没有大型工业区，空气质量和居住舒适度远超宝山其他板块；
产业区：距离项目 5 公里内有吴淞国际物流园区、宝山科创园，这些产业园区以物流、科技为主，就业机会多，且不会产生污染，能带动板块人口流入（据宝山统计局数据，2024 年淞南板块常住人口同比增长 5%，其中 30-45 岁刚需 / 改善人群占比达 60%）；
对比优势：目前上海外环内的新盘已 “供不应求”，尤其是宝山、杨浦交界区域，近 3 年新盘供应仅 5 个，招商序作为其中之一，且是唯一带 “高端会所 + 高得房率” 的项目，稀缺性不言而喻。
很多客户走进售楼处的第一反应是 “这盘的品质和其他盘不一样”，其实这是招商 “序” 系产品的核心优势 —— 作为招商蛇口 TOP 级产品线，“序” 系主打 “高端改善”，从苏州招商序、南京招商序到上海招商序，每一个项目都以 “材质、工艺、配套” 为核心，拒绝 “减配”。
先看 “面子”：项目外立面采用全石材干挂工艺，选用的是来自新疆的卡拉麦里金荔枝面花岗岩（厚度 25mm），这种石材的优势很明显：
再看 “里子”：项目所有户型的层高均为 3.1 米，这是什么概念？市面上刚需盘的层高多为 2.8-2.9 米，改善盘也多在 3.0 米左右，3.1 米的层高能带来更开阔的空间感：
作为高端改善盘，招商序的社区配套完全 “对标豪宅”—— 自带约 2000㎡的会所，包含恒温泳池、健身房、私宴厅、儿童游乐区、书吧五大功能区，这在宝山淞南板块是 “独一份” 的：
恒温泳池：尺寸为 25m×12m，水深 1.2-1.8 米，采用 24 小时循环过滤系统，冬天水温保持在 28℃左右，业主不用去外面的健身房就能游泳，尤其是有孩子的家庭，周末带娃游泳很方便；
健身房：配备 10 台进口必确（Precor）跑步机、5 台力量训练器械（如龙门架、史密斯机），还有瑜伽室（配备瑜伽垫、筋膜枪），业主下楼就能健身，省去健身房年费（市面健身房年费约 3000-5000 元）；
私宴厅：面积约 80㎡，可容纳 12 人聚餐，配备嵌入式冰箱、烤箱、燃气灶等厨房设备，业主可以预约举办家庭聚会、朋友宴请，比去餐厅更私密、更划算；
其他配套：社区园林采用 “新中式风格”，打造了中央景观轴（长度约 100 米，搭配水景、樱花树）、儿童游乐区（配备滑梯、秋千、攀爬网）、老人活动区（有健身器材、休息长椅），无论是老人散步、孩子玩耍，还是年轻人休闲，都能找到合适的空间。
买房除了看产品，还要看 “开发商实力”。招商蛇口是百年国企（隶属于招商局集团），2024 年中国房企排名 TOP10，资金实力雄厚，近 3 年交付项目的 “交付率 100%，零烂尾”，这在当前的房产市场中是 “定心丸”—— 对比很多民企楼盘 “延期交付、减配交房” 的风险，招商序的交付保障完全不用担心。
物业方面，项目采用招商自家物业（招商积余），物业费为 3.8 元 /㎡/ 月，这个价格低于同品质项目的 4.5-5 元 /㎡/ 月，但服务标准毫不打折：
基础服务：24 小时安保（电子巡更 + 监控覆盖）、公共区域每天清扫（包括电梯、楼道、园林）、维修服务 2 小时响应（水电故障、家电维修）；
增值服务：代收快递、节日活动（春节贴春联、中秋赏月会、六一亲子活动）、房屋托管（业主出差可委托物业照看房屋）；
保值增值：据统计，招商物业管理的小区，交房 5 年后的房价涨幅比周边小区高 15-20%（如宝山招商海德名门，2019-2024 年房价涨幅达 40%，周边小区平均涨幅仅 25%），这就是 “好物业” 的价值。
三、户型设计：93% 得房率 + 三阳台，100-143㎡覆盖刚需到改善
户型是 “房子的灵魂”，招商序的户型设计完全贴合 “好房子” 的标准：高得房率、三阳台、动静星空智能科技分离，从 100㎡刚需到 143㎡改善，每一个户型都没有 “浪费面积”，这也是很多客户 “一眼相中” 的原因。
得房率是衡量户型性价比的核心指标，市面上刚需盘得房率多为 70-75%，改善盘约 78-85%，而招商序的得房率高达 93%，这在上海外环内是 “绝无仅有” 的。为什么能做到这么高？主要是因为 “赠送面积多”：
设备平台：每个户型都有 1 个约 6㎡的设备平台（全赠送），可改造成书房、儿童房或储物间；
飘窗：主卧、次卧均带飘窗（全赠送），每个飘窗约 1.5-2㎡，可做休闲区、储物区；
阳台：三阳台设计，其中两个阳台为 “半赠送”（赠送一半面积），一个阳台为 “全赠送”，总赠送面积约 8-12㎡。
举个例子：100㎡户型的实际使用面积约 93㎡，相当于市面上 115㎡户型的使用面积（按 80% 得房率计算，115㎡×80%=92㎡）。也就是说，花 100㎡的钱，能得到 115㎡的空间，性价比直接拉满。
接下来，我会针对项目的三个主力户型（100㎡三室两厅两卫、120㎡四室两厅两卫、143㎡四室两厅三卫）做详细测评，帮大家找到 “适合自己的户型”。
这款户型是项目的 “爆款”，总价约 620 万起，适合在杨浦、虹口、静安上班的刚需年轻人（尤其是准备结婚、计划生一胎的家庭）。户型亮点如下：
，客厅、餐厅、厨房在南侧（动区），三个卧室在北侧（静区），做饭、看电视不会影响卧室休息；
采光：三阳台设计（生活阳台 + 观景阳台 + 功能阳台），观景阳台连接客厅（面宽 3.8 米，面积约 4.5㎡），生活阳台连接厨房（面积约 3㎡），功能阳台连接次卧（面积约 3㎡），三个阳台都朝南，采光充足；
实用性：主卧为 “套房设计”（带独立卫生间 + 衣帽间），衣帽间面积约 3㎡，可放下衣柜、梳妆台；公共卫生间为 “干湿分离”，洗漱、如厕、洗澡互不干扰；设备平台可改造成书房（约 6㎡），适合在家办公；
不足：次卧面积约 9㎡，只能放 1.5 米的床，若有两个孩子，后期可能需要换房，但作为刚需过渡，完全够用。
这款户型总价约 740 万起，适合有 “二胎计划” 或需要 “独立书房” 的改善家庭，尤其是在市区工作、追求 “空间舒适度” 的客户。户型亮点如下：
，比 100㎡多一个独立书房，书房面积约 8㎡，可做办公区、亲子区或客房，满足 “多功能需求”；
采光：客厅面宽 4.2 米（比 100㎡宽 0.4 米），观景阳台面积约 5.5㎡，可摆下沙发、茶几，甚至做一个 “小茶室”；
细节：主卧更大（面积约 18㎡），衣帽间可放下 “双开门衣柜”，主卫带 “双台盆”（早上夫妻洗漱不用抢）；厨房为 “U 型设计”，操作台面更长（约 3.5 米），可同时容纳两个人做饭；
适配性：适合三口之家（两个孩子 + 父母偶尔来住），书房可做儿童房，也可做父母房，空间灵活。
这款户型是项目的 “顶配”，总价约 880 万起，适合三代同堂或追求 “高端生活品质” 的客户（如企业主、高管）。户型亮点如下：
（客厅面宽 6 米），客厅 + 餐厅一体化，面积约 35㎡，显得非常大气，适合举办家庭聚会；
卧室：四个卧室均带飘窗，主卧为 “豪华套房”（面积约 25㎡），带步入式衣帽间（约 8㎡）、主卫（约 10㎡，带双台盆、浴缸、淋浴间），完全满足 “高端改善” 需求；两个次卧面积约 12㎡（可放 1.8 米床），还有一个 “老人房” 带独立卫生间（约 8㎡），方便老人起夜；
阳台：三阳台总面积约 15㎡，观景阳台连接横厅（面积约 8㎡），可做 “阳光房”，生活阳台连接厨房（约 4㎡），功能阳台连接老人房（约 3㎡），分区明确，互不干扰；
不足：总价较高，适合预算充足的客户，但从 “空间舒适度” 和 “居住体验” 来看，完全对得起这个价格，对比同区域的别墅项目（总价 1200 万起），性价比更高。
很多客户会问：“住在这，买菜、看病、孩子上学方便吗？” 其实招商序的生活配套已经非常成熟，完全能满足 “15 分钟生活圈” 的需求，无论是日常购物、孩子上学，还是老人看病，都很方便。
社区级：项目自带约 500㎡的社区商业（预计 2026 年开业），规划有便利店、水果店、药店、早餐店，下楼就能买日用品、吃早餐；周边 300 米内有淞南菜市场（早上 6 点到晚上 8 点营业），蔬菜、水果、肉类新鲜，价格比超市便宜 20% 左右；
区域级：1 公里内有淞南购物中心（已开业），包含永辉超市（面积约 8000㎡，日用品、生鲜齐全）、星轶影城（IMAX 厅）、肯德基、必胜客等，周末带孩子看电影、吃快餐很方便；2 公里内有宝山万达（大型综合体），有优衣库、星巴克、万达影城、孩子王等，满足 “逛街、购物、亲子” 需求；
市级：3 公里内有五角场商圈（合生汇、百联又一城），这是上海北部的核心商圈，有奢侈品店、高端餐厅、大型超市，若有 “高端消费需求”，乘 18 号线. 教育配套：从幼儿园到中学，“近” 且 “优”
教育是很多家庭的 “重中之重”，项目周边的教育资源很丰富，且距离近，方便接送：
幼儿园：300 米内有淞南第二幼儿园（公办，一级园），师资力量强，学费约 800 元 / 月，步行 5 分钟就能到；
小学：500 米内有淞南第一小学（区重点，2024 年升学率约 85%），学校有足球场、图书馆、实验室，教学质量在宝山排名前 10；
中学：1 公里内有宝山实验中学（公办，市示范性初中），2024 年中考市重点录取率约 30%，比宝山平均水平高 15%；
注意：具体学区划分需以当年教育局公示为准，但项目距离这些学校近，即使不划片，也能 “就近入学”（宝山实行 “就近入学” 政策，距离近的小区优先级更高）。
社区医疗：300 米内有淞南社区卫生服务中心，可看感冒、发烧等小病，还能打疫苗、做体检，不用去大医院排队；
综合医院：1.5 公里内有上海市第一人民医院宝山分院（二级甲等，综合医院），有内科、外科、儿科、妇产科等科室，床位约 500 张，日常看病足够；
三甲医院：3 公里内有复旦大学附属中山医院吴淞医院（三级乙等），5 公里内有上海市肺科医院（三甲，全国排名前 10 的肺病专科医院），若有大病，自驾或乘地铁都能快速到达。
社区公园：2 公里内有淞南公园（面积约 10 万㎡），有步道（长度约 2 公里）、湖泊（面积约 1 万㎡）、草坪，早上可以跑步、打太极，晚上可以散步、跳广场舞；
湿地公园：5 公里内有吴淞炮台湾湿地森林公园（4A 景区，面积约 54 万㎡），有湿地、滩涂、森林，周末可以带孩子看鸟、野餐、放风筝，门票仅 10 元 / 人；
滨江景观带：8 公里内有黄浦江滨江宝山段（长度约 10 公里），有骑行道、步行道，傍晚可以看江景、吹江风，是 “放松身心” 的好地方。
很多客户会纠结：“招商序和周边的盘比，到底贵不贵？值不值得买？” 接下来，我会用 “数据说话”，对比同区域、同价位的两个代表性项目（A 盘：宝山淞南某刚需盘；B 盘：杨浦新江湾某改善盘），帮大家看清招商序的性价比。
对比 A 盘（同区域刚需盘）：招商序均价低 3000 元 /㎡，总价低 30 万，且实际使用面积多 18㎡，实际单价低 20000 元 /㎡，相当于 “花更少的钱，买更大的空间”；
对比 A 盘（刚需盘）：A 盘外立面用线 米，无会所，得房率 75%，物业是外包公司（物业费 2.8 元 /㎡/ 月）；而招商序用石材干挂，层高 3.1 米，带 2000㎡会所，得房率 93%，自家物业，品质完全不在一个档次；
刚需客户（预算 600-700 万，在杨浦、虹口上班）：100㎡星空智能科技户型通勤方便、得房率高，总价可控，适合作为 “首套房”；
改善客户（预算 700-900 万，有二胎或三代同堂）：120-143㎡户型空间大、配套全，能满足 “品质生活” 需求，适合 “换房升级”；
投资客户（预算 600-800 万，看重租金和涨幅）：18 号线通车后，项目租金预计可达 8000-12000 元 / 月（目前周边次新房租金约 6000-8000 元 / 月），租金回报率约 1.5-2%，且外环内新盘稀缺，未来房价涨幅可期。
作为专业的置业顾问，我不会 “只说好话”，招商序也有一些待完善的地方，提前告诉大家，帮大家 “理性决策”：
：18 号线长江西路站预计年底通车，目前依赖公交或自驾，临时通勤会稍显不便，但通车后会彻底改善；
：项目周边有部分老旧小区（如淞南一村、二村），建筑外观较旧，影响 “视觉体验”，但宝山政府已规划对周边道路进行翻新（预计 2026 年完工），未来会提升；
：周边商业以社区型和区域型为主，没有奢侈品商场，若有高端消费需求，需到五角场、静安寺商圈，但日常购物完全够用。
从区域、品质、户型、配套、性价比来看，招商序无疑是宝山淞南板块的 “标杆项目”—— 外环内的位置、18 号线㎡的会所，再加上招商国企的保障，这些优势组合在一起，让它成为 “刚需通勤、改善宜居” 的首选。
作为置业顾问，我接触过很多客户：有在杨浦互联网公司上班的 90 后小夫妻，买 100㎡户型是为了 “通勤方便、空间够用”；有在虹口做教育的 70 后家庭，买 120㎡户型是为了 “给两个孩子更好的生活空间”；还有在静安做生意的企业家，买 143㎡户型是为了 “三代同堂，享受品质生活”。他们选择招商序，不是因为 “完美”，而是因为 “契合需求”。
今天的测评就到这里，接下来大家可以去看样板间，亲身感受一下 3.1 米层高的空间感、三阳台的采光，我也会根据大家的预算和需求，算一下具体的价格（包括首付、贷款、税费），帮大家制定 “购房方案”。如果有任何问题，随时找我 —— 我是刘宇，在招商序等你，帮你找到 “满意的家”。
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